ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA E DOAÇÃO DE IMÓVEIS

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O que são Escrituras Públicas?

Você comprou o seu imóvel, pagou todas as parcelas, recebeu as chaves e já está nele morando. Parabéns! Você realizou o sonho da casa própria. Mas como está o seu contrato de compra e venda? Ainda na gaveta, sem reconhecimento oficial?
O art. 108 do Código Civil dispõe que a escritura pública é essencial aos atos relativos aos bens imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo.

É através da escritura pública que o tabelião irá verificar se as exigências estabelecidas em lei foram cumpridas, para que seja lavrado um perfeito contrato de compra e venda de bem imóvel (escritura definitiva).

Somente com a Escritura Pública e o respectivo registro você passa a ser dono legal do imóvel. Na escritura constarão diversas informações sobre o imóvel, tais como, a localização do mesmo, suas dimensões, dados do antigo proprietário, do adquirente e etc, além das condições pré-estabelecidas no acordo.
O Tabelião também fará a verificação dos impostos, evitando que você tenha surpresas desagradáveis no futuro. A Escritura Pública é a segurança jurídica do seu patrimônio. Portanto, não vale a pena abrir mão deste instrumento!

O Tabelião atua:

1 - no aconselhamento das partes;
2 - verifica o que é lícito;
3 - identifica as pessoas;
4 - avalia a capacidade dos envolvidos;
5 - Verifica o cumprimento de eventuais exigências tributárias;
6 - providencia para que o documento traduza a vontade das partes.
As escrituras públicas mais freqüentes em São Gonçalo/RJ, relativas a imóveis, são:
>> de compra e venda;
>> de doação pura e simples e doação com reserva de usufruto;
>> de permuta (troca);

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A LAVRATURA DE UMA ESCRITURA PÚBLICA RELATIVA A UM BEM IMÓVEL
A documentação exigida para a lavratura dessas escrituras é sempre um ponto de dúvidas e "transtornos" para as partes envolvidas. Saiba que o cartório pode ajudá-lo a providenciá-la, agilizando e garantindo segurança jurídica ao processo.
PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO
Para a lavratura de uma escritura de compra e venda ou de doação de um bem imóvel é necessário o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis) ou do ITCD (Imposto de Transmissão sobre Causa Mortis e Doações), respectivamente, ou, quando for o caso, do reconhecimento de imunidade, isenção ou não incidência dos referidos impostos.

CERTIDÕES NECESSÁRIAS PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA
OBS: ANTES DE TIRAR SUAS CERTIDÕES COMPAREÇA A NOSSA SERVENTIA A FIM DE ESCLARECER EVENTUAIS DÚVIDAS!!!!

Imóveis urbanos:
Certidão de ônus reais do imóvel;
Certidão de interdições e tutelas em nome do (s) vendedor(es), expedida pelo cartório do RCPN do 1º distrito do município em que o mesmo resida e onde se situa o imóvel (obs: casa o município de residência do vendedor e o da situação do imóvel sejam diversos, são necessárias certidões de ambos os municípios);
Certidões negativas de feitos ajuizados (cíveis, comerciais e executivos fiscais) em nome do (s) vendedor (res) expedidas pelo cartório do Distribuidor do município em que o mesmo resida e onde se situa o imóvel (obs: casa o município de residência do vendedor e o da situação do imóvel sejam diversos, são necessárias certidões de ambos os municípios);
Certidão negativa de feitos ajuizados em nome do(s) vendedor(res) expedida pela Justiça Federal
Informações negativas relativas ao nome (s) do (s) vendedor(res) no que se refere a escrituras lavradas na forma prevista na Lei nº 11.441/07, e no que tange à existência de decretação de indisponibilidade de bens (consulta no site do TJ RJ).
Certidão que dá quitação das obrigações do alienante para com o condomínio. (Obs.: Documento opcional - dependendo do caso);
Certidão negativa de tributos municipais expedida pela Prefeitura municipal (esta certidão pode ser dispensada pelo comprador);
Declaração de nada consta expedida pela CEDAE;
Certidão negativa de débitos perante o FUNESBOM.

No caso de imóveis rurais, são necessários, ainda:

>> Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); - Comprovante de quitação do ITR (Imposto Territorial Rural), fornecido pela Receita Federal;

Mas atenção! O ITR não se aplica a pequenas glebas rurais (até 30 ha), quando exploradas pelo proprietário e/ou sua família.

No caso de pessoa jurídica vendedora:
Certidões Negativas de Débito com o INSS.
Certidão Negativa de Débito com a Receita Federal.


DOCUMENTOS DO ADQUIRENTE E DE SEU CÔNJUGE (COMPRADOR / DONATÁRIO/ PERMUTANTE):
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>> Documento de identificação;
>> CPF/MF;
>> Certidão de casamento (se casado, desquitado, separado judicialmente, ou divorciado).

DOCUMENTOS DO ALIENANTE E DE SEU CÔNJUGE (VENDEDOR / DOADOR / PERMUTANTE):
..................................................................................................................................................................................

>> Documento de identificação;
>> CPF/MF;
>> Certidão de casamento (se casado, desquitado, separado judicialmente, ou divorciado);

DOCUMENTOS DO ADQUIRENTE (COMPRADOR / DONATÁRIO/ PERMUTANTE) PESSOA JURÍDICA:
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>> Contrato Social ou Estatuto, no caso de S.A., juntamente com suas alterações (registradas);
>> Ata de eleição (registrada) do representante legal, no caso de S.A;
>> Documento de identificação e CPF/MF do representante legal da empresa.


DOCUMENTOS DO ALIENANTE (VENDEDOR / DOADOR / PERMUTANTE) PESSOA JURÍDICA:
..................................................................................................................................................................................

>> Contrato Social ou Estatuto no caso de S.A., juntamente com suas alterações (registradas);
>> Ata de eleição (registrada) do representante legal, no caso de S.A.;
>> Certidões negativas do INSS e da Receita Federal;
>> Documento de identificação e CPF/MF do representante legal da empresa.

Atenção: Existem casos de dispensa da apresentação de CND do INSS e certidão negativa da Receita Federal (é aconselhável consultar legislação específica).

Outros Tipos de Escrituras:
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>> Escritura de Compra e Venda de imóvel com Pacto Adjeto de Hipoteca;
>> Escritura de Promessa de Compra e Venda de imóvel;
>> Escritura de Cessão de Direitos Hereditários.


INFORMAÇÕES GERAIS:

A compra e venda entre ascendente e um dos seus descendentes, somente é possível com o consentimento dos demais descendentes, bem como do cônjuge do alienante, salvo regime da separação obrigatória de bens.

A compra e venda entre cônjuges só é possível de imóveis excluídos da comunhão, ou seja, bens imóveis particulares.

Um cônjuge só poderá alienar bem imóvel com o consentimento do outro, exceto no regime da separação absoluta de bens.

Na escritura de doação com reserva de usufruto a base de cálculo do imposto de transmissão cai pela metade.